Kako izgleda proces kupovine nekretnine – 8 koraka

Dodatni (skriveni) troškovi na koje treba računati

Pored kupoprodajne cene, postoje i dodatni troškovi koje je važno unapred uključiti u budžet, posebno ako ne angažujete agenciju za nekretnine.

1. Pretraga

Prvi korak je istraživanje tržišta i definisanje realnog budžeta. Pre nego što krenete u obilazak, važno je da:

• utvrdite maksimalan iznos koji možete da izdvojite (uključujući porez, notara i ostale troškove – sve je detaljno nabrojano na početku teksta)
• odredite način kupovine – gotovinom ili stambeni kredit

Prilikom same pretrage obratite pažnju na:

• lokaciju (blizina škole, vrtića, prevoza, prodavnica – iskoristite našu naprednu pretragu)
• kvadraturu i raspored prostorija
• spratnost i postojanje lifta
• grejanje (centralno, etažno, struja, gas)
• parking ili garažu

U ovoj fazi je važno da odredite prioritete – šta vam je neophodno, a šta poželjno.

2. Obilazak

Kada pronađete nekretninu koja vam odgovara, dogovorite obilazak nekretnine (možete da zakažete posetu preko sajta – „Zakaži posetu“). Tokom obilaska obratite pažnju na:

• tragove vlage ili oštećenja
• kvalitet stolarije (prozori, parket)
• orijentaciju stana i osvetljenost
• buku iz okruženja (ako nekretnina gleda na ulicu)
• stanje zajedničkih prostorija (hodnik, lift, fasada)
• komšiluk i okolinu (prošetajte se pre ili posle obilaska)

Postavite konkretna pitanja:

• koliki su mesečni troškovi održavanja?
• kada je nekretnina useljiva?
• da li se prodaje nameštena?

Uvid u list nepokretnosti možete pronaći i na našem sajtu.

3. Pravna provera

Pre nego što date kaparu ili potpišete bilo kakav dokument, neophodno je izvršiti punu pravnu proveru (možemo pomoći da pronađete dobrog advokata, bez naknade – obratite nam se).

Potrebno je proveriti:

• ko je upisan kao vlasnik u katastru
• da li postoji hipoteka, zabeležba spora ili neki drugi teret
• da li je nekretnina legalizovana (ako je u pitanju kuća ili objekat sa nadogradnjom)
• da li postoji saglasnost svih suvlasnika (ako ih ima)

Ovu proveru može izvršiti advokat (naša preporuka) ili pravno lice. Ovaj korak je ključan jer sprečava ozbiljnije probleme kasnije.

4. Ponuda

Kada proverite stanje nekretnine sa advokatom i odlučite se za kupovinu, dajete ponudu prodavcu (iskoristite opciju i dajte ponudu preko našeg sajta). U toj fazi se dogovaraju cena, rokovi i način plaćanja sa prodavcem, kao i to da li kupujete gotovinom ili kreditom. Cilj je da se postigne jasan dogovor pre nego što se krene u potpisivanje dokumenata.

5. Predugovor (za kreditne kupce)

Ako se postigne dogovor, potpisuje se predugovor (možete pogledati primere ugovora na našem sajtu, ali preporučujemo angažovanje advokata – kontaktirajte nas na domuspopulo@gmail.com da vas povežemo sa advokatom, bez naknade).

Zatim se, na licu mesta, kod notara, daje kapara, koja služi kao garant da kupac neće odustati od kupovine, a da prodavac neće prodati nekom drugom nekretninu dok se ostali koraci ne realizuju.

Kapara najčešće iznosi 10% od kupoprodajne cene i isplaćuje se na dan potpisivanja predugovora (do 10.000 evra) ili u narednim danima ako iznos prelazi 10.000 evra. Drugi deo kapare, odnosno učešća, daje se nakon odobrenog kredita i uglavnom iznosi dodatnih 10%. Ukupno, iz svog džepa dajete oko 20% vrednosti nekretnine, a od banke dobijate kredit za preostalih 80%.

Predugovor definiše konačnu cenu, rok za zaključenje glavnog ugovora, način plaćanja, rok iseljenja i primopredaje, kao i posledice odustajanja (gubitak kapare ili vraćanje duplog iznosa).

Ukoliko kupujete putem kredita, važno je da u predugovoru stoji da je kupovina uslovljena odobrenjem kredita, te tačan iznos koji se isplaćuje iz kredita (izbegavajte procente). Predugovor se potpisuje (solemnizuje) kod notara.

6. Kredit (ako je primenljivo)

Ako kupujete nekretninu putem stambenog kredita, sledeći koraci su:

• prikupljanje dokumentacije za banku (spisak zavisi od banke)
• procena vrednosti nekretnine od strane odobrenog procenitelja
• odluka banke o odobrenju kredita
• potpisivanje ugovora sa bankom

Period za koji banke obično odobre kredit je 2–6 nedelja, zato je važno da budu usklađeni rokovi iz predugovora sa procedurama banke. Banka najčešće upisuje hipoteku na nekretninu kao obezbeđenje kredita.

7. Glavni ugovor

Kada su ispunjeni svi uslovi, potpisuje se glavni ugovor o kupoprodaji kod javnog beležnika (notara). Ugovor sadrži:

• tačan opis nekretnine
• kupoprodajnu cenu
• način i rok plaćanja
• rok primopredaje
• clausulu intabulandi (izjava prodavca da dozvoljava uknjižbu kupca)

Nakon potpisivanja kupac vrši isplatu (direktno prodavcu ili putem banke). Ako postoji kredit, banka isplaćuje sredstva prodavcu u skladu sa ugovorom.

8. Primopredaja, porez, takse i uknjižba

Nakon isplate, sledi primopredaja nekretnine – predaja ključeva i zapisnik o primopredaji.

Zatim:

• kupac je dužan da plati porez na prenos apsolutnih prava (2,5% kod starogradnje)
• kod novogradnje se plaća PDV (najčešće uključen u cenu i postoji mogućnost povrata dela iznosa PDV-a)
• pokreće se postupak uknjižbe prava svojine u katastru nepokretnosti

Uknjižba se vrši na osnovu solemnizovanog ugovora i clausule intabulandi (ovaj deo najčešće radi notar po službenoj dužnosti). Nakon uknjižbe kupac postaje zvanični vlasnik.

Na kraju je potrebno izvršiti prenos komunalnih računa (struja, voda, gas, komunalije, internet) na svoje ime.